Investir dans le logement social outre-mer procure une réduction d'impôt de 50% au particulier. Même s'il doit ristourner une partie de son avantage fiscal à un exploitant social, ce dispositif devrait intéresser tout gros contribuable en quête de défiscalisation.
Jusqu'à maintenant, les dispositifs d'encouragement à l'investissement immobilier outre-mer n'ont développé que les logements du secteur libre. Et souvent ils ont entraîné, comme en métropole, un certain phénomène de sur-offre. Or, sous les tropiques, il existe un réel besoin en logement social. Pour le combler, la loi pour le développement économique des outre mer, publiée au Journal officiel du 27 mai 2009, dite loi Jego, instaure un régime spécifique, qui figure désormais à l'article 199 undecies du Code général des impôts.
Sur le plan du mécanisme, cet article transpose le régime fiscal des investissements productifs dit Girardin industriel - par exemple du matériel industriel - aux placements locatifs dans le secteur social.
Comment ça marche ?
Ce dispositif réunit quatre acteurs essentiels : un promoteur qui réalise l'immeuble social, un opérateur social type société de HLM, qui l'exploite, un contribuable métropolitain, qui investit outre-mer, et l'Etat, qui octroie une réduction d'impôt de 50% du prix d'achat au particulier achetant un logement outre-mer et destiné à la location.
Cette réduction fiscale n'est accordée qu'une seule fois, lors de l'investissement. D'où le nom de "défiscalisation cash" ou de "défiscalisation one-shoot". L'opérateur social, en l'occurence un organisme de logement social, doit verser à l'investisseur un loyer garanti pendant une durée de cinq ans. Cependant, pour que l'avantage fiscal ne soit pas totalement capté par l'investisseur, ce dernier devra consentir une rétrocession - dite encore ristourne - de 65% sur le loyer à l'exploitant. Si tel n'est pas le cas, la ristourne sera appliquée lors de la revente du bien immobilier, à l'organisme de logement social.
La rétrocession se fait souvent lors de l'investissement initial
"La plupart du temps, la rétrocession intervient lors de l'investissement initial. Dans ce cas, le montant de l'apport personnel est équivalent à celui de la rétrocession destinée à l'opérateur social", explique-t- on au secrétariat à l'Outre-mer. Concrètement, le contribuable ne finance que 32.500 euros en 2009. Quant au solde du prix de l'investissement, soit 67.500 euros, il le finance en contractant un prêt, qu'il parvient à rembourser, par le jeu des loyers encaissés. Lorsque la rétrocession ne s'effectue pas lors de l'investissement initial, elle est réalisée au fil des années, par déduction de loyers versés à l'investisseur.
Atouts du dispositif
Dans la pratique, ce type de placement de défiscalisation, qui devrait intéresser des gros contribuables, est bien adapté pour éponger partiellement ou totalement des revenus exceptionnels tels que par exemple une prime imposable. "A la différence d'un placement immobilier assorti de la réduction d'impôt Scellier, le contribuable ne fait aucun effort. Mais au terme, il n'est plus propriétaire du logement social", fait valoir François Delaye, chez Hedios Patrimoine.
Par rapport à un produit de défiscalisation en Girardin industriel, le placement en immobilier social "Jego" présente l'avantage de réduire les risques d'exploitation. Une société qui exerce une activité industrielle s'expose en effet à davantage d'aléas qu'un organisme de logement social.
Des projets dans les cartons
Avant de lancer une opération locative sociale dans le cadre de ce nouveau dispositif, l'organisme HLM doit obtenir un agrément fiscal. Pour l'instant, la société HLM de la Réunion a obtenu un agrément de Bercy pour lancer une opération de 200 logements. De leur coté, une société de HLM basée en Martinique et une autre implantée en Guadeloupe ont déposé une demande d'agrément fiscal pour construire 100 logements chacune. Dès la rentrée, ces programmes immobiliers serviront de sous-jacents aux placements en logement social outre-mer qui seront proposés à la clientèle haut de gamme des banques. Des réseaux comme celui du Crédit Agricole, de BNP Paribas , du LCL Crédit Lyonnais et des Caisses d'Epargne sont sur les rangs pour collecter de l'épargne auprès de contribuables souhaitant alléger leur impôt, en misant sur le logement social.
source: les Echos
Jusqu'à maintenant, les dispositifs d'encouragement à l'investissement immobilier outre-mer n'ont développé que les logements du secteur libre. Et souvent ils ont entraîné, comme en métropole, un certain phénomène de sur-offre. Or, sous les tropiques, il existe un réel besoin en logement social. Pour le combler, la loi pour le développement économique des outre mer, publiée au Journal officiel du 27 mai 2009, dite loi Jego, instaure un régime spécifique, qui figure désormais à l'article 199 undecies du Code général des impôts.
Sur le plan du mécanisme, cet article transpose le régime fiscal des investissements productifs dit Girardin industriel - par exemple du matériel industriel - aux placements locatifs dans le secteur social.
Comment ça marche ?
Ce dispositif réunit quatre acteurs essentiels : un promoteur qui réalise l'immeuble social, un opérateur social type société de HLM, qui l'exploite, un contribuable métropolitain, qui investit outre-mer, et l'Etat, qui octroie une réduction d'impôt de 50% du prix d'achat au particulier achetant un logement outre-mer et destiné à la location.
Cette réduction fiscale n'est accordée qu'une seule fois, lors de l'investissement. D'où le nom de "défiscalisation cash" ou de "défiscalisation one-shoot". L'opérateur social, en l'occurence un organisme de logement social, doit verser à l'investisseur un loyer garanti pendant une durée de cinq ans. Cependant, pour que l'avantage fiscal ne soit pas totalement capté par l'investisseur, ce dernier devra consentir une rétrocession - dite encore ristourne - de 65% sur le loyer à l'exploitant. Si tel n'est pas le cas, la ristourne sera appliquée lors de la revente du bien immobilier, à l'organisme de logement social.
La rétrocession se fait souvent lors de l'investissement initial
"La plupart du temps, la rétrocession intervient lors de l'investissement initial. Dans ce cas, le montant de l'apport personnel est équivalent à celui de la rétrocession destinée à l'opérateur social", explique-t- on au secrétariat à l'Outre-mer. Concrètement, le contribuable ne finance que 32.500 euros en 2009. Quant au solde du prix de l'investissement, soit 67.500 euros, il le finance en contractant un prêt, qu'il parvient à rembourser, par le jeu des loyers encaissés. Lorsque la rétrocession ne s'effectue pas lors de l'investissement initial, elle est réalisée au fil des années, par déduction de loyers versés à l'investisseur.
Atouts du dispositif
Dans la pratique, ce type de placement de défiscalisation, qui devrait intéresser des gros contribuables, est bien adapté pour éponger partiellement ou totalement des revenus exceptionnels tels que par exemple une prime imposable. "A la différence d'un placement immobilier assorti de la réduction d'impôt Scellier, le contribuable ne fait aucun effort. Mais au terme, il n'est plus propriétaire du logement social", fait valoir François Delaye, chez Hedios Patrimoine.
Par rapport à un produit de défiscalisation en Girardin industriel, le placement en immobilier social "Jego" présente l'avantage de réduire les risques d'exploitation. Une société qui exerce une activité industrielle s'expose en effet à davantage d'aléas qu'un organisme de logement social.
Des projets dans les cartons
Avant de lancer une opération locative sociale dans le cadre de ce nouveau dispositif, l'organisme HLM doit obtenir un agrément fiscal. Pour l'instant, la société HLM de la Réunion a obtenu un agrément de Bercy pour lancer une opération de 200 logements. De leur coté, une société de HLM basée en Martinique et une autre implantée en Guadeloupe ont déposé une demande d'agrément fiscal pour construire 100 logements chacune. Dès la rentrée, ces programmes immobiliers serviront de sous-jacents aux placements en logement social outre-mer qui seront proposés à la clientèle haut de gamme des banques. Des réseaux comme celui du Crédit Agricole, de BNP Paribas , du LCL Crédit Lyonnais et des Caisses d'Epargne sont sur les rangs pour collecter de l'épargne auprès de contribuables souhaitant alléger leur impôt, en misant sur le logement social.
source: les Echos
