S'ils participent à des opérations de restauration immobilière, les amateurs de vieilles pierres peuvent opter, au choix, pour la loi Malraux ou pour le régime des monuments historiques. Ces dispositifs ont fait l'objet d'un tour de vis dans la loi de finances pour 2009.
Le fisc encadre la restauration d'immeubles anciens dans le cadre de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques. Le principe consiste dans les deux cas à réaliser un investissement immobilier spécifique en vue d'effectuer des travaux.
La loi Malraux
La loi de finances pour 2009 a donné un sérieux tour de vis aux opérations de restauration immobilières réalisées dans le cadre de la loi Malraux. La date de demande de permis de construire détermine le régime fiscal de l'opération.
Demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2009.
Le fisc accorde une réduction d'impôt de 30% ou de 40% des dépenses dans la limite annuelle de 100.000 euros. La réduction d'impôt maximale atteint 30% x 100.000 euros soit 30.000 euros si l'immeuble est situé en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). La réduction d'impôt maximale atteint 40% x 100.000 euros soit 40.000 euros, si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé. Concrètement, la restauration complète peut porter sur un immeuble affecté à l'habitation ou à un usage professionnel.
Quelque soit la zone, la réduction d'impôt est prise en compte pour l'application du plafonnement global des niches fiscales.
En contrepartie de la réduction d'impôt, l'investisseur doit prendre l'engagement de louer l'immeuble pendant neuf ans. La location doit intervenir dans les douze mois après l'achèvement des travaux.
Demande de permis de construire déposée avant le 1er janvier 2009.
Le régime antérieur continue de s'appliquer. L'investisseur peut déduire intégralement les travaux de réhabilitation de ses revenus fonciers. Et l'excédent s'impute, sans limitation sur son revenu imposable. Mais, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des loyers, pas du revenu global. Par conséquent, ils ne peuvent pas contribuer au déficit imputable sur le revenu global de l'investisseur. Du coté des revenus, l'investisseur perçoit les loyers.
En contrepartie, le propriétaire doit obligatoirement s'engager à louer le logement " nu ", c'est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale pendant six ans.
Le régime des monuments historiques
Depuis le 1er janvier 2009, le régime des immeubles historiques a été restreint. En effet, ce régime fiscal est subordonné au respect des conditions suivantes :
- engagement du propriétaire de conserver les immeubles concernés pendant une période d'au moins quinze ans à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009;
- interdiction à compter du 1er janvier 2009, de mise en copropriété de l'immeuble, sauf si celle-ci fait l'objet d'un agrément.
Une fois ces deux nouvelles conditions respectées, ce régime diffère selon que l'immeuble, classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, génère ou non des revenus imposables (loyers, recettes des droits de visite).
S'il ne procure pas de revenus imposables, le propriétaire peut imputer l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt, sur son revenu global.
En revanche, si l'immeuble procure des revenus imposables, le propriétaire peut déduire dans un premier temps la totalité des charges de ces revenus fonciers, y compris les intérêts d'emprunt. Ensuite, si les charges excèdent les revenus fonciers, il peut imputer le déficit sur son revenu global.
Monuments historiques : parfois une exonération des droits de succession
Les monuments historiques intéressent également des investisseurs ayant un objectif successoral. En effet, ces biens peuvent bénéficier d'une exonération des droits de succession, dès lors qu'une convention à durée indéterminée est conclue entre les héritiers, légataires ou donataires, et les ministères de la Culture et des Finances.
source: les Echos
Le fisc encadre la restauration d'immeubles anciens dans le cadre de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques. Le principe consiste dans les deux cas à réaliser un investissement immobilier spécifique en vue d'effectuer des travaux.La loi Malraux
La loi de finances pour 2009 a donné un sérieux tour de vis aux opérations de restauration immobilières réalisées dans le cadre de la loi Malraux. La date de demande de permis de construire détermine le régime fiscal de l'opération.
Demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2009.
Le fisc accorde une réduction d'impôt de 30% ou de 40% des dépenses dans la limite annuelle de 100.000 euros. La réduction d'impôt maximale atteint 30% x 100.000 euros soit 30.000 euros si l'immeuble est situé en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). La réduction d'impôt maximale atteint 40% x 100.000 euros soit 40.000 euros, si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé. Concrètement, la restauration complète peut porter sur un immeuble affecté à l'habitation ou à un usage professionnel.
Quelque soit la zone, la réduction d'impôt est prise en compte pour l'application du plafonnement global des niches fiscales.
En contrepartie de la réduction d'impôt, l'investisseur doit prendre l'engagement de louer l'immeuble pendant neuf ans. La location doit intervenir dans les douze mois après l'achèvement des travaux.
Demande de permis de construire déposée avant le 1er janvier 2009.
Le régime antérieur continue de s'appliquer. L'investisseur peut déduire intégralement les travaux de réhabilitation de ses revenus fonciers. Et l'excédent s'impute, sans limitation sur son revenu imposable. Mais, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des loyers, pas du revenu global. Par conséquent, ils ne peuvent pas contribuer au déficit imputable sur le revenu global de l'investisseur. Du coté des revenus, l'investisseur perçoit les loyers.
En contrepartie, le propriétaire doit obligatoirement s'engager à louer le logement " nu ", c'est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale pendant six ans.
Le régime des monuments historiques
Depuis le 1er janvier 2009, le régime des immeubles historiques a été restreint. En effet, ce régime fiscal est subordonné au respect des conditions suivantes :
- engagement du propriétaire de conserver les immeubles concernés pendant une période d'au moins quinze ans à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009;
- interdiction à compter du 1er janvier 2009, de mise en copropriété de l'immeuble, sauf si celle-ci fait l'objet d'un agrément.
Une fois ces deux nouvelles conditions respectées, ce régime diffère selon que l'immeuble, classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, génère ou non des revenus imposables (loyers, recettes des droits de visite).
S'il ne procure pas de revenus imposables, le propriétaire peut imputer l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt, sur son revenu global.
En revanche, si l'immeuble procure des revenus imposables, le propriétaire peut déduire dans un premier temps la totalité des charges de ces revenus fonciers, y compris les intérêts d'emprunt. Ensuite, si les charges excèdent les revenus fonciers, il peut imputer le déficit sur son revenu global.
Monuments historiques : parfois une exonération des droits de succession
Les monuments historiques intéressent également des investisseurs ayant un objectif successoral. En effet, ces biens peuvent bénéficier d'une exonération des droits de succession, dès lors qu'une convention à durée indéterminée est conclue entre les héritiers, légataires ou donataires, et les ministères de la Culture et des Finances.
source: les Echos
